马光远:房地产政策陷入可怕的“塔西佗陷阱”,大多数人担心房价会再次上涨

春节过后,“两会”之前,我观察了房地产市场的运行情况。总的感觉是,它比我们去年年底预测的要热,比统计局的数据显示的要热:北京仍然处于恐慌状态,因为土地供应急剧下降,二手房市场再次升温,成交量和价格一起上升。加上京津冀一体化进程的加快,北京周边的一些热卖建筑,尤其是新机场概念下的热卖建筑,仍然吸引着人们的注意力。去年在一些炎热的城市,好的建筑仍然供不应求。由于其他地方烟雾弥漫,海南房价在经历多年的萧条后开始明显反弹。在一些热门城市周边的三线城市,由于房价的溢出效应,在严格的调控政策背景下和传统的两会前淡季,房地产仍然是一个热门话题。

自去年9月30日以来,房地产政策变得紧张不安,高级官员不断叫嚷“房子是用来居住的,不是用来投机的”。一些地方甚至明确表示“2017年房价不会比上个月上涨”。但是,为什么市场仍然逆潮流而动,为什么购房者仍然无视已经很高的房价,无视严格的政策和各种官方声明,以及统计局关于房价趋势已经稳定并仍然坚定地进入市场的声明。

对2000年后市场的实地观察以及对房地产的担忧,即每个人在参加一些经济论坛后仍未改变,表明中国的房地产政策确实陷入了“塔西佗陷阱”。不管政策有多强硬,不管房价有多高,集体行动的逻辑是:不再相信政策会真正抑制房价,买房是任何时候最正确的选择。

这一对政策不信任的一致投票背后的“集体行动逻辑”反映了买方的无助和悲剧性选择,因为政策一再无效,而且长期机制是真实的空。

简要回顾1998年以来房地产政策的变化:1998年,房地产市场开放,房地产成为新的经济增长点。房地产投资每年增长20%以上,导致2003年投资过热和房价快速上涨。

2003年,它成为房地产政策的第一个“转折点”,中央政府实施了以“控制土地、收紧信贷”为重点的宏观调控措施。然而,市场化对这些政策充耳不闻,导致政府在2005年采取了更加严格的控制措施。2006年5月17日,国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国家第六条”),以使政策法规更加有效空。

相比之下,限制外资、限制房地产投机、检查土地和征收重税等一系列措施相继出台。房地产市场可以说是紧张不安。然而,房价的上涨速度也达到了峰值。2008年的金融危机导致深圳等城市房价下跌和交易萎缩。2008年6月以后,全国大部分地区出现了“降价”现象,导致地方政府改变过去对房地产的监管,进而采取救市政策来挽救房地产市场的局面。

2008年11月20日,国务院发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。新的“六国”正式取代了旧的“六国”。在胜利到来之前,抑制房价的政策被拯救市场的“国家六号”戏剧性地取代了。在空前宽松的货币政策和各地的救助下,房地产市场再次呈现疯狂。二手房市场的交易突破了前三年的总和,房价飙升至新高。

然后它被迫进行监管和控制。经历了2013年的全面飙升后,房地产业在2014年进行了自我调整。投资、销售和价格都下降了。2015年,房地产投资降至冰点,政府开始全面救市。以“去库存化”为主题的政策让房地产市场再次疯狂,直到2016年9月30日。

以上事实告诉我们,自1998年以来,我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策:当房价快速上涨时,就会受到抑制,当房价即将下跌时,就会立即得到救助,有更多的水和更多的水。

我从未见过像房地产这样的行业,年复一年地服药,服用春药,服用分娩药物,打击色情制品,也没有像房地产市场的监管那样敏锐和频繁!正是在这样一个循环中,中国房地产业成长为世界上最大的房地产市场,成为带动数十个上下游产业的支柱产业,成为地方政府的最爱和承载老百姓财富的主要形式。这真是个奇迹。

与此同时,必须指出,自1998年住房商品化改革以来,中国的房地产政策体系一直处于盲目被动的短期渠道,以应对房价上涨。没有时间和空来梳理和反思自己的政策体系,更不用说建立科学体系的机会了。

如果站在产业和公共政策的角度而言,2003年以来,中国的房地产政策基本都是失败的,包括现在的“去库存”,仍然属于违背产业和市场基本规律的举动。从产业政策和公共政策的角度来看,中国的房地产政策自2003年以来基本上已经失败,包括目前的“去库存化”,这仍然是一个违背产业和市场基本规律的举动。

去库存化对中小城市没有任何帮助,但它帮助热城市反复膨胀泡沫,导致人类恐慌。

管理层说:“房子是要住的”,但就政策建设而言,落实这一说法并不容易。它需要推翻过去的许多做法,重建土地制度、信用制度、税收制度和住房保障制度,并剥离住房与包括教育和医疗保健在内的许多公共福利之间的关系。它需要决心改变城市资源的过度集中。

在我的上一篇文章中,我特别提醒房屋应该是住宅,但现在,许多房屋根本不是房屋,而是已经成为门票和享受城市福利的门票。

你怎么能说房子只有在有很大附加值的时候才是为了生活?两天前,北京每平方米有超过250,000套高价学习区房屋。一栋40平方米的小房子将耗资数千万英镑。如果真正的房子是1000万,你可以选择住在北京的五星级豪华酒店,而不是40平方米的老房子。

这项政策已经太严厉了,不能再严厉了。然而,市场仍然认为,它将在未来上升。恐慌的市场进入仍在继续。恢复房地产政策的可信度不能靠几个漂亮的口号来解决。有必要真正了解房地产的基本规律,建立一个真正稳定和预期的政策体系。这在短期内无法解决。

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